리츠 REITs 2편 : 리츠 투자시 고려할 점

 

리츠 투자시 고려할 점

 

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1편에 이어서

리츠 REITs 1편 : 한국 리츠시장 개괄

 

 

 

 

 

 

#투자처로서 리츠의 매력

 

투자 대상을 선정할 때에는 크게 위험과 수익률 두개를 고려해야 합니다.

리츠도 마찬가지로, 투자 자산으로서의 매력을 위험과 수익률에서 찾아야겠죠.

위험과 수익률이라는 키워드로 리츠를 분석해봅니다.

 

#포트폴리오 분산

 

첫째로, 리츠는 포트폴리오의 리스크를 분산시켜줍니다.

과거 재무관리에서 배웠던 내용을 반추하면,

평균수익률을 높이거나 표준편차를 낮출 수 있다면

해당 자산은 포트폴리오에 포함시키는 것이 좋습니다.

리츠는 대표적인 대체투자상품으로써, 보통 베타가 낮습니다.

FTSE Nareit 미국 부동산 지수 시리즈 및 Russell 3000의 월별 총 수익률을 사용하여 추정 된 DCC-GARCH 모델을 기반한 베타(1번 출처)

물론 섹터에 따라, 기간에 따라 다릅니다.

헬스케어, 거주용 부동산, 저장고와 같이 증시에 큰 영향을 받지 않는 리츠는 베타가 1보다 낮은 반면,

산업용 부동산, 벌목지(Timberland), 소매 부동산 등은 상대적으로 베타가 큽니다.

 

미국리츠를 대상으로 한 논문 6건에 따르면,

포트폴리오 내에서 리츠는 다음과 같은 특징을 가지는 것으로 확인되었습니다.

1. S&P500와 리츠의 상관관계는 비교적 높습니다만,
소형주와의 상관관계가 더욱 크며,
채권과의 상관관계는 낮습니다.

2. 다만 해당 상관관계는 최근년도와 가까워 질 수록 점차 낮아졌으며,
채권지수와는 음(-)의 상관관계까지 나타났습니다.

3. 상장리츠와 사모부동산의 비중이 높은 포트폴리오일수록 효율적인 것으로 나타났고,
부동산 관련 자산을 포함했을 때 효율적 투자기회선(Efficient Frontier)이 더욱 확장되었습니다.

4. 포트폴리오의 위험이 높을수록 리츠자산 편입의 분산효과는 커졌습니다.

(2번 출처)

 

 

한국리츠를 대상으로 별도로 진행된 연구(2002~2006 / 2004~2007 / 2006~2010 / 2010~2015, 4건)에서

공통적으로 발견된 특징은 다음과 같습니다.

 

 

1. 리츠는 주가지수와는 0 또는 약한 양의 상관관계를,
회사채지수와는 약한 음의 관계를 보였습니다.

2. 시장모형에 의해 추정된 리츠들의 베타값은 통계적으로 0과 다르지 않았으며,
시장 국면(상승기, 하락기)별로도 유의한 차이를 발견하지 못했습니다.
(2번 출처)

미국과 한국 리츠는 공통적으로 리츠의 베타값, 다른 자산군과의 상관관계가 낮다고 말합니다.

유의할 점은, 리츠의 분산투자효과가 시기별로 다소 상이하게 나타난다는 것입니다.

 

내용을 요약하자면

 

1. 리츠와 다른 자산군과의 상관관계는 채권<대형주<소형주 순서이다.

2. 리츠 자체의 베타는 일반적으로 낮다.

3. 이는 증시 하락기&상승기에도 통용된다.

 

입니다.

6번출처

 

따라서 포트폴리오에 채권 혹은 대형주가 포함되어 있다면,

위험 분산에 있어서 리츠가 제 역할을 해낼 수 있겠죠.

특히 규모가 작은 우리 개인은 기관과 다르게 분산투자 수단이 마땅하지 않기 때문에,

소규모 자금으로도 효율적인 분산투자를 할 수 있는 리츠가 더 매력적입니다.

 

 

 

#안정적인 현금흐름

 

 

리츠는 안정되고 예측 가능한 Cash-flow로

배당수익을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

대부분 리츠는 임대수익에 초점을 맞춰 배당주와 속성이 같습니다.

한국에서 대부분을 차지하는 위탁관리리츠는

"이익의 90%이상을 배당해야 법인세가 면제되는" 혜택이 있기 때문에

배당주보다 현금흐름이 강제됩니다.

어떻게 보면 주식보단 상장채권과 유사한 점도 있어보입니다.

 

다만 1편에서 잠깐 소개한, 해외에 많다는 성장형 리츠의 경우,

수익의 큰 부분을 재투자하여 주가를 올리는 데 초점이 맞춰져 있기 때문에

해외투자를 할 때에는 리츠의 컨셉을 유의해야합니다.

 

 

#수익률

 

 

안정적인 현금흐름을 가져다주는 리츠는 그 자체의 수익률이 낮은 것도 아닙니다.

2003년 이전 25년간 미국리츠를 대상으로 한 논문에 따르면

미국상장 리츠의 샤프비율은 동기간의

주가지수, 사모부동산지수, 국채/회사채지수의 샤프비율보다 높은 것으로 나타났습니다.

또한 1980~2002 기간 미국리츠를 연구한 논문에 따르면

대개 리츠는 주가지수보다 낮은 수익률과 낮은 위험을 제공하지만,

국채에 비해서는 비슷한 수준의 위험 대비 월등히 높은 수익률을 제공합니다.

6번출처

 

한국 리츠도 비슷합니다.

 

2002~2006년 / 2010~2015년을 대상으로 실시한 연구논문에 따르면,

한국 리츠의 가격수익률은 코스피 주가지수보다 낮은 반면

배당수익률은 더 높았으며,

결과적으로 리츠의 총수익률(가격+배당)은 시장지수인 코스피 수익률보다 높았습니다.

 

그러나 다른 기간, 2004~2007년을 대상으로 한 연구에선 리츠의 총수익률이 코스피 수익률보다 낮았습니다.

 

리츠는 배당수익의 비중이 높은 만큼 배당소득세를 고려해야 합니다.

현행법상 배당소득세는 15.4%이지만,

국내 리츠는 3년 이상 장기보유시 9.9%로 할인됩니다. (5천만원 한도, 분리과세)

6번 출처

따라서 이왕 리츠 자산을 포트폴리오에 편입했다면

투자기간을 최대한 장기로 잡는 것이 좋습니다.

 

#리츠의 가격변동 요인

 

1. 시장 금리

 

시장 금리는 다른 말로 자본조달비용이라고 불립니다.

은행에서 돈 빌리는 값이 떨어지면 빌리는 자 입장에서는 더욱 더 큰 돈을 빌릴 수 있게 됩니다.

따라서 금리하락기에는 자본조달비용과 보유자산 할인율이 절감되기 때문에 배당매력이 증가하며,

이는 리츠 주가에 긍정적이게 되죠.

 

반대로 금리상승기에는 임대수익률과의 격차 감소,

그리고 금융비용 증가 등으로 투자매력이 감소할 수 있습니다.

 

 

2. 경제성장률

 

2000년대 이후 글로벌 저성장이 대두되었습니다.

금융위기 전까지는 중국이 폭발적으로 성장하며 글로벌 수요를 이끌었습니다만,

이후 유럽 재정위기를 겪으면서 세계적으로 환율전쟁이 발발하였습니다.

글로벌 수요 실종이 일으킨 사태이기 때문에,

극적인 상황이 나오지 않는 한 각국의 성장률의 전반적인 하락은 피할 수 없을 것입니다.

3번 출처

 

경제성장률-GDP성장률의 장기적 하락은 곧

GDP의 생산, 소비, 투자의 위축으로 이어집니다.

그렇다면 상대적으로 개별기업의 퍼포먼스가 점점 줄어드는 반면

안정적으로 수익을 가져다 줄 부동산이 더 각광을 받을 것입니다.

마땅한 투자대안이 없는 한 말이죠.

(지금 이 시간엔 나스닥 공룡으로 대표되는 4차산업주가 독식하고 있습니다만)

 

1+2. 유동성

 

또한 저성장은 곧 저금리로 직결되기 때문에,

시장금리 하락에 의한 유동성이 부동산에 몰릴 수 있습니다.

 

금리가 낮아져 유동성이 시장에 많이 풀릴 때,

유동성은 실물경제로 가기도 하지만 금융자산의 가격을 올리기도 하죠.

코로나19 사태에 코스피가 1400에서 3200까지 정말 순식간에 오를 수 있게 된 이유,

그리고 미국 증시가 지난 10년이 넘도록 무패신화를 달성할 수 있었던 이유는

저금리와 양적완화에서도 찾을 수 있습니다.

 

3번 출처

 

시장유동성의 원인 중 하나인 양적완화는

근 10년 자산가격의 극적인 상승을 설명하는 가장 중요한 키워드입니다.

그리고 이는 리츠가격의 상승을 설명하기도 합니다.

https://investnow.co.nz/harbour-asset-management-when-will-central-banks-react-to-inflation/

오른쪽 그래프를보면,

각국의 중앙은행 재무제표 상 자산이 극적으로 증가한 것을 확인할 수 있습니다.

양적완화의 결과물입니다.

그래프에는 표현되지 않았습니다만,

과거 08년 금융위기 전까지의 중앙은행 자산 증가율은 지금에 비해 굉장히 낮았습니다.

양적완화라는 카드를 중앙은행이 꺼내들면 필연적으로 부작용이 따릅니다.

해당 부작용이 현실화되기 전에 중앙은행은 풀었던 돈을 회수하는 일,

흔히 말하는 테이퍼링을 계획하는데요,

현재까지 계속해서 상승세를 그리고 있는 것만 보아도 테이퍼링이 만만치 않아 보입니다.

 

더욱이 이미 방대해진 중앙은행의 자산을 보노라면,

앞으로도 쉽게 자산을 줄이지 못할 것이라고 기대할 수 있겟죠?

 

 

3. 확대되는 대체투자 비중

 

위와 같은 이유로,

국내외를 막론하고 연기금의 대체투자 비중은 나날이 늘고 있습니다.

주요7개국 글로벌 연기금 자산배분 현황을 보면,

1998년~2018년 동안

전통적 투자자산인 주식 및 채권 비중은 91%에서 71%로 20%p 하락한 반면,

대체투자 자산 비중은 7%에서 26%로 19%p 증가하며 약 3배 상승했습니다.

 

4번출처

 

5대 연기금의 대체투 자 구성 비중을 보면

국내부동산, 해외부동산 및 해외PEF의 비중은 증가하는데 반해

SOC, 상품 및 국내 PEF의 비중은 감소하고 있습니다.

향후 더 많은 섹터의 리츠가 시장에 등장한다면

연기금 또한 대체투자간 자산 비중을 리밸런싱할 수 있을겁니다.

4번출처

3번출처

 

 

다음주엔 마지막으로

개별리츠를 고르는 방법을 나열해보겠습니다.

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3편에 이어서

 

 

 

 

 

출처

1) https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/reit-beta-by-property-type-most-reit-sectors-have-brought-down-portfolio-volatility-most-of-the-time

2) 박철호 외, "상장리츠의 수익, 위험, 그리고 재무적 특성: 2010~2015", 부동산학연구 제22집 제3호 http://www.kreaa.or.kr/data/vol22-3/22_03_03.pdf

3) 김지영 외, "리츠(REITs): 기초에서 전략까지", 교보증권, http://consensus.hankyung.com/apps.analysis/analysis.downpdf?report_idx=544142

4) 김필규, "코로나19사태에 따른 해외대체투자 위험요인 분석", 자본시장연구원, http://www.kcmi.re.kr/report/report_view?report_no=1219

5)정호진,국내 상장리츠의 특성과 자본 및 부동산시장과의 연관성 분석,연세대학교 대학원, https://scienceon.kisti.re.kr/srch/selectPORSrchArticle.do?cn=DIKO0014450336&dbt=DIKO

6)대신증권 리서치센터, REITs ABC, 대신증권, http://consensus.hankyung.com/apps.analysis/analysis.downpdf?report_idx=570068