리츠 REITs 1편 : 한국 리츠시장 개괄

#리츠란


먼저 리츠(Real Estate Investment Trusts)란,
다수의 투자자로부터 자금을 모아
부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고
그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다.
본질은 부동산이지만 형태는 주식회사인 만큼
투자 방법은 주식을 취득하여 지분을 늘리고, 그에 따른 배당을 받는 방식이죠.

리츠는 1960년 미국에서 최초 도입을 시작으로
2000년 이후 유럽 및 아시아로 급속히 확산되었으며,
우리나라는 한참 어려웠던 1997년 외환위기 이후
기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 처음 도입되었습니다.
대기업들이 줄줄이 도산하는 와중에
거대한 빌딩을 한번에 인수할 만한 고객이 있을 리가 없겠죠.
그래서 구조조정 대상 기업의 부동산을 잘개 쪼개서 투자자들에게 파는 방식이 선호되었습니다.

리츠는 크게 세 종류가 있습니다.
자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고
자산의 투자 및 운용을 직접 수행하는 실체형 회사인 자기관리리츠,
자산의 투자․운용을 자산관리회사에 위탁하는 명목형 회사인 위탁관리리츠
그리고 위탁관리리츠와 동일한 구조이나
투자대상 부동산이 기업구조조정용 부동산으로 한정된 기업구조조정 리츠입니다.

종류	자기관리리츠	위탁관리리츠	기업구조조정리츠
투자대상	일반부동산 / 개발사업	일반부동산 / 개발사업	기업구조조정용 부동산
회사형태	실체회사 (상근 임·직원)	명목회사 (상근없음)	명목회사 (상근없음)
자산구성	부동산:70%이상 (부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80%이상)	부동산:70%이상 (부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80%이상)	기업구조조정부동산:70%이상 (부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80%이상)
자산운용 전문인력	5인 (리츠 상근 고용)	자산관리회사(5인)에 위탁운용	자산관리회사(5인)에 위탁운용

위탁관리리츠

자기관리리츠

위 이미지에서 볼 수 있듯이, 자기관리리츠와 위탁관리리츠의 차이는 전문적 자산관리기관(AMC*)가 따로 존재하는지 여부입니다. 자기관리리츠는 리츠 내에 AMC부서가 별도로 존재합니다.
*https://www.mk.co.kr/news/home/view/1999/11/95158/



#국내 리츠시장 현황


국내 리츠 시장규모는 2002년 자산규모 5,584억원을 시작으로
2013년도에 10조원, 2016년 25조원을 돌파하여
2019년 12월말 리츠 시장 규모는 51.2조원을 기록하고 있습니다.

연도	리츠(개)	자산총계(조원)
2010년	50	7.6
2011년	69	8.2
2012년	71	9.6
2013년	80	11.8
2014년	98	15
2015년	125	18
2016년	169	25
2017년	193	34.2
2018년	219	43.2
2019년	248	51.2
2020년 12월	282	61.3

국내 리츠는 2001.12.21. 교보메리츠퍼스트CR리츠 설립을 시작으로,
2020년 12월말 기준 CR리츠(26개), 위탁관리(252개), 자기관리리츠(4개)로
총282개 리츠가 인가되어 운용되고 있습니다.
리츠 입장에서 직접 부동산을 소유할 필요가 없는 위탁관리리츠가
압도적으로 숫자가 많은 것을 알 수 있고,
반면 자기관리리츠는 거의 소멸되고 있습니다.

이는 아시아 리츠시장에서도 동일하게 발견되는 현상입니다만,
미국의 경우 특이하게 비교적 자기관리리츠가 많이 발견됩니다.

완전히 맞는 말은 아닙니다만, 둘의 차이는 '위기상황에 대처하는 방법'에서 극명하게 차이를 냅니다.
코로나를 예로 들자면,
미국 리츠는 ‘회사법’에 종속되며 일반기업처럼 운영되어
배당보다 리츠의 성장을 우선시하는 경우가 많다고 합니다.
따라서 미국 리츠의 배당성향은 배당가능이익의 70% 이하로 낮죠.
삼성증권 레포트에 따르면 2019년 말 기준 200여개 미국 리츠 중 상위 100개 리츠를 분석환 결과,
배당가능 이익의 90%를 지급하고 법인세를 면제 받는 리츠는 47개에 불과했다고 합니다.
반면 한국 리츠는 시장 상황과 관계없이 법에 따라 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야합니다.
그 결과 보통 자기관리리츠의 가격변동성이 위탁관리리츠에 비해 큽니다.

구분	리츠(개)	자산총계(조원)	자산기준 비율(%)
CR리츠	26	3.8	6.23%
위탁관리리츠	252	57.0	92.92%
자기관리리츠	4	0.5	0.85%
계	282	61.3	100.00%
(상장리츠)	(13)	(5.8)	(9.40%)

리츠 전체와는 별개로
상장리츠의 경우 2020년 기준 총 13개이며, 5.8조 규모입니다.
2020년 1분기 기준 7개로 굉장히 적은 숫자였으나
2019년 공모시장 리츠를 키우려는 정부 정책의 의지가 반영되면서
현재는 13개, 앞으로 상장 준비중인 리츠가 약 10여개 남아있습니다.

규모를 보자면
2020년 코스피+코스닥 시가총액 총합은 2,365조원으로,
리츠가 국내상장주식에서 차지하는 규모는 단 0.25%입니다.
꾸준한 성장세를 보이곤 있지만, 아직은 굉장히 작은 규모라고 할 수 있죠.

그와는 반대로
싱가폴의 경우 전체 주식시장에서 공모 리츠가 차지하는 비중이 20%에 육박할 정도로
다수의 개인-기관 투자자들이 리츠 투자를 생활화하고 있을 정도입니다.
미국의 경우에도 상장리츠 시가총액은 약 1000조원으로,
미국 주식시장의 약 2.5% 수준에 이릅니다.
아메리칸타워(AMT, 112조원)와 같이
sk하이닉스 시가총액(91조원)을 훌쩍 넘는 초대형 리츠들도 존재합니다.


리츠수익률은 2011년이후 안정적인 흐름이 지속되고 있으며,
2019년 평균배당수익률은 9.4% 수준을 보입니다.
(정부정책과 긴밀히 연결되는 임대주택리츠는 제외하였습니다.)

수익률		2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019
전체		5.13	6.06	5.63	7.62	10.55	7.59	8.50	9.43
호텔		3.91	4.56	5.68	5.71	6.36	6.19	7.69	16.91
주택		0.78	1.08	2.54	17.70	31.36	5.92	11.15	16.01
오피스		4.10	5.34	4.59	6.43	9.77	7.12	6.37	6.86
복합형		0.00	7.84	6.51	13.87	6.48	6.11	6.40	6.02
물류		9.94	5.63	5.24	4.71	5.79	7.39	6.10	6.75
리테일		10.44	9.42	9.55	9.05	9.65	10.22	14.15	13.39
기타		-	-	-	-	-	-	-	-

운용부동산 유형별 리츠 수 및 자산총계는 다음과 같습니다.

구분	리츠(개)	자산총계(조원)	자산기준 비율(%)
오피스	64	14.7	23.96%
리테일	36	7.5	12.21%
주택	141	36.3	59.24%
물류	22	0.9	1.53%
호텔	5	0.4	0.70%
복합형	14	1.5	2.36%
계	282	61.3	100.00%

공모리츠의 대부분이 주택과 오피스에 몰려있는 것을 확인할 수 있습니다.
상장리츠의 경우에도 13개는 대부분
오피스와 쇼핑몰과 같은 전통 부동산에 국한되어 있습니다.
이는 한국 리츠시장의 큰 문제점이기도 한데요,
현재 주목받는 글로벌 리츠는 4차산업관련 리츠로,
5G, 데이터센터, 물류센터 등등 4차산업에 직간접적으로 부동산을 공급하는 리츠입니다.
해당 리츠는 장기적인 관점에서 섹터의 성장과 더불어
배당수익률 뿐만 아니라 큰 자본수익률까지 노려볼 수 있다는 점에서 유망합니다.

또한 미국의 경우에도 2018년까지 오피스-리테일 리츠가 강세였으나,
2019년부터 트렌드가 바뀌어 4차산업관련 리츠가 강세를 보였습니다.
아래 그래프에서 보듯 2020년 성적은 4차산업 리츠만이 양호했습니다.

위 그래프는 코로나 19사태를 직격으로 맞은 2020년이기 때문에
성장형 리츠와 전통 부동산 리츠 간 극명한 차이를 보였습니다.
이는 전통 부동산-호텔, 리테일, 요양원 등-은 동기간 동안 큰 영업적자를 보았으며
재무 건전성을 유지하느라 높은 배당수익률을 유지하지 못했기 때문입니다.
작년 3월 코로나19가 미국에서 실체화 되었던 초기에 이미 배당 삭감 이슈가 부각되었고,
관련 리츠의 주가는 크게 하락했다는 것이 그 반증입니다.
반면 성장형 리츠는 그 기초자산-이커머스, 데이터센터 등-이 동기간 동안 크게 성장하였기 때문에
코로나 팬더믹으로 인한 증시 대폭락 하에서도 높은 수익을 유지할 수 있었습니다.

다시 한국 리츠시장을 보자면,
다행히 상장된 1개와 상장 준비중인 리츠 중에는
데이터센터와 물류센터 리츠가 포함되어있습니다.
그간 투자자 입장에서 환율과 관련없이 어쩔 수 없게 글로벌 리츠로 눈을 돌려야 했었지만
앞으로 선택지가 점점 많아질 예정이니 다행이라고 할 수 있겠습니다.

<물류센터: ESR켄달스퀘어리츠 2020.12월 상장>

국내 첫 데이터센터 리츠 나온다

<데이터센터: 이지스운용+하나금투, 올해 하반기 상장 예정>

첫 물류센터 리츠 ESR켄달, 자산가치 덕 볼까

＜상장주식　리스트＞

순번	종목명	상장일	리츠유형	홈페이지
1	에이리츠	’11.7.14	자기관리	www.areit.co.kr
2	케이탑리츠	’12.1.31	자기관리	www.ktopreits.co.kr
3	모두투어리츠	’16.9.22	자기관리	www.modetourreit.com
4	이리츠코크렙	’18.6.27	기업구조조정	www.ereits.co.kr
5	신한알파리츠	’18.8.8	위탁관리	www.shalphareit.com
6	롯데리츠	’19.10.30	위탁관리	www.lottereit.co.kr
7	NH프라임리츠	’19.12.05	위탁관리	www.nhreits.com
8	이지스밸류플러스리츠	’20.07.16	위탁관리	www.igisvaluereit.com
9	미래에셋맵스제1호리츠	’20.08.05	위탁관리	www.maps1reit.miraeasset.com
10	이지스레지던스리츠	’20.08.05	위탁관리	www.igisresidencereit.com
11	제이알글로벌리츠	’20.08.07	위탁관리	www.jrglobalreit.com.com
12	코람코에너지플러스리츠	’20.08.31	위탁관리	koramcoenergyplus.com
13	ESR켄달스퀘어리츠	’20.12.23	위탁관리	www.esrks-reit.com

차주에는 투자관점에서의 리츠 특징을,
차차주에는 상장리츠 분석을 예정하고 있습니다.

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2편에 이어서

리츠 REITs 2편 : 리츠 투자시 고려할 점

출처
１）국토교통부　리츠정보시스템：　http://reits.molit.go.kr/
２）조용준 외2, “미국 리츠로 4차 산업의 건물주가 되라”, 한즈미디어(2021)
3) https://www.millionacres.com/research/reit-statistics/
4) https://siblisresearch.com/data/us-stock-market-value/
5) 이경자, "리츠: 한국의 부동산 투자 방식이 바뀐다", 삼성증권 https://www.samsungpop.com/common.do?cmd=down&contentType=application/pdf&inlineYn=Y&saveKey=research.pdf&fileName=2020/2020082609421902K_01_02.pdf